오피스텔 주택임대사업자 등록 장단점

오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 정보

주택임대사업자 등록 장단점

'주택임대사업자'

 

안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.

 

최근 다양한 아프트 규제로 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 투자하는 분들이 많아졌습니다. 특히 오피스텔 분양에 많은 사람들의 관심이 쏠리고 있습니다. 오피스텔을 분양받고 모든 분들이 고민하는 부분은 일반 임대사업자와 주택임대사업자에 관한 부분입니다.

 

지난번에는 일반 임대사업자에 대해 리뷰를 했고 오늘은 주택임대사업자의 장단점에 대해 리뷰해볼게요.

일반 임대사업자에 대해 궁금하신 분들은 아래 링크 남겨 둘게요.

 

일반임대사업자 등록 시 장단점 

 

 

 

 

 

 

 

오피스텔 일반임대사업자 등록시 장단점

 

오피스텔 임대사업자 종류

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임대사업자란, 간단히 이야기해서 임대목적으로 제공하는 주택에 대해서 사업자를 등록하는 것입니다.

오피스텔 분양 후 다음과 같은 노선으로 선택할 수 있어요.

 

1. 일반 임대사업자

2. 주택임대사업자 : 주택을 임대목적으로 사용하여 구청이나 세무서에 사업자 등록을 하는 것

3. 무등록

 

본인의 상황을 잘 파악해서 어떤 임대사업자가 좋을지 판단하는 것이 중요합니다. 높은 수익을 만들기 위해서는 세금을 적게 내는 것이 중요하기 때문입니다. 주택임대사업자의 장단점을 확인하시고 투자자의 상황에 맞는 임대사업자를 고려해보세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임대사업자 장점

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1. 취득세 감면(2021년까지만)

주택임대사업자를 내게 되면 오피스텔 취득세를 85% 감면 혜택이 있습니다. 취득세가 200만 원 이하일 경우에는 전액 면제도 가능합니다.

 

2. 재산세 감면(2021년까지만)

오피스텔 주택임대사업자는 재산세를 감면받을 수 있습니다. 재산세 감면 % 는 아래와 같습니다.

 

 

3. 소득세 혜택

 ▶ 2천만 원 이하 분리과세

소득세가 기본 400만 원 기본 공제되며 분리과세가 가능합니다. 본업이 있으신 분들은 주택으로 벌어들인 수입이 분리과세가 되면 세금 혜택을 볼 수가 있습니다. 원래 소득과 합산이 되면 소득구간이 높아져 세율이 높아지게 됩니다.

 

 ▶ 소득세 75% 감면

임대사업자로 얻은 수익에 대해서 소득신고를 통해 소득세를 납부하여야 합니다. 업무용 임대사업자의 경우 일반세율에 따라(6~45%) 소득세가 부과됩니다. 그러나 주택임대사업자는 75% 소득세 감면 혜택이 있습니다. 

공시지가 6억 원 이하인 오피스텔인 경우에는, 종부세도 합산하여 배제 신청하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 지방은 3억 원 이하의 오피스텔에 경우 해당이 됩니다.

 

4. 양도소득세 감면

주거용 오피스텔은 2년 이상 보유했을 경우 일반세율(6~45%)이 부과됩니다. 그러나 주택임대사업자는 10년 의무 임대 시 70% 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

 

5. 전입신고 가능

오피스텔을 주택의 용도로 사용하기 때문에 세입자가 전입 신가 가능합니다. 전입신고가 가능하니 세입자의 대출이 쉽고 수요가 많습니다. 전세를 통한 갭 투자도 가능합니다.

임대사업자일 경우 전입신고가 되지 않아 세입자의 대출이 제한되어 보통 월세로 세입자를 구하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임대사업자 단점

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1. 취득세 부과

일반 임대사업자와 다르게 건물분 취득세를 부과해야 합니다. 분양가의 4.6%의 취득세 납부 의무가 생깁니다.(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)

 

2. 주택수 포함

주택임대사업자를 등록하게 되면 해당 오피스텔은 주거용으로 사용한다는 이야기가 됩니다. 그래서 오피스텔이 주택수에 포함되게 되어 재산세, 종부세 납부 대상이 됩니다. 거주하는 주택이 있다면 2 주택으로 간주되어 양도, 취득 시에 다주택 관련 추가 세금이 부과됩니다.

 

3. 혜택 감소

2021년 이후부터는 취득세와 재산세에 대한 혜택이 줄어듭니다. 정부에서도 다주택자를 투기로 여기기 때문에 혜택은 줄고 추가 세금이 늘어나기 때문에 2021년 이후에는 주택임대사업자의 혜택이 줄어듭니다.

 

4. 임대료 증액 제한

주택임대사업자는 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 증액할 수 없습니다.

 

3. 10년 의무 임대

일반 임대사업자와 마찬가지로 10년 의무 임대기간이 있습니다. 그래야 위의 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 임대의무기간 준수를 위반한 경우 임대주 택당 과태료 3000만 원이 부과됩니다. 또한, 받았던 세금 혜택에 대한 부분을 환수해야 합니다. 물론, 포괄양도를 통해서 과태료를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 다음에 자세히 다루어 보도록 할게요.

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임대사업자 개인 의견

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주택임대사업자에 장단점 대한 개인적인 의견입니다. 본인은 부동산 전문가가 아닌 투자하면서 공부했던 내용들을 기반으로 한 생각이니 참고만 해주세요.

 

오피스텔을 분양받았을 경우에는 일단 주택으로 사용할지 오피스로 이용할지 바로 결정을 하지 않아도 됩니다. 그러니 일단 일반 임대사업자로 등록을 하여 부가세를 먼저 환급받는 것이 좋을 것 같습니다. 후에 오피스텔이 완공되어 취득할 때 임대사업자의 종류를 선택하면 됩니다. 물론, 이때 주택임대사업자로 선택하시면 부가세에 대한 혜택은 환수해야 합니다.

 

주택임대사업자를 내야 하는 케이스에 대하여 생각해 보았습니다.

본인의 주택이 없어 다주택자가 되지 않고, 노후를 위해 장기로 임대수익이 필요한 겨우 주택임대사업자가 좋은 선택입니다. 부가세에 대한 혜택은 없지만 취득세와 소득세, 장기 보유 시 양도세까지 혜택을 볼 수 있기 때문에 일반 임대사업자보다는 더 큰 세금이 절세됩니다.

 

그러나 다른 주택을 보유해서 다주택자가 된 경우 재산세와 양도세 부분에서 중과가 되니 이 부분을 잘 비교해 보아야 합니다. 고액의 아파트를 보유하고 계시다면 저렴한 주거용 오피스텔을 먼저 매각하시고 아파트를 추가 2년 보유하셔서 아파트에 대한 세금을 절세하는 것이 팁입니다.

 

주택임대사업자는 전입신고가 가능해서 적당한 위치만 되더라도 세임 자를 구하는 것이 크게 어렵지 않을 것 같습니다. 그리고 이미 장기로 보유하기로 마음먹었으니 마음도 편할 것 같아요. 

 

오피스텔은 아파트와 달리 노후가 될수록 가격이 떨어지는 경향이 있습니다. 정말 수요가 많거나 초역세권인 경우를 제외하고는 그런 경향이 있습니다. 주택임대사업자로 10년 보유할 경우, 투자한 곳의 위치가 별로 일 경우 시세 차익을 많이 볼 수는 없을 것 같습니다. 

 

결론적으로는 저에게는 2021년 세금 혜택도 많이 줄고 1 주택으로 인정되는 주택임대사업자는 큰 장점이 없는 것 같습니다. 시세차익을 위해 단기에 매도하기 좋은 일반 임대사업자나 무등록이 저의 상황에 맞는 것 같아요. 본인의 상황에 맞는 전략을 세우시길 바랍니다.