오피스텔 일반임대사업자 주택임대사업자 무등록 세금비교

오피스텔 임대사업자 세금 비교

일임사/주임사/무등록 비교

 

안녕하세요. 예비 건물주 기며기입니다.

 

최근 아파트 규제가 강해지면서 오피스텔 투자에 많은 관심이 몰리고 있습니다. 오피스텔에 대한 관심이 높아지면서 정부에서 오피스텔에 대한 규제 또한 강화하고 있습니다. 매번 바뀌는 세금 부과 기준 때문에 정말 혼란스럽습니다.

 

오피스텔 투자를 하기 위해서는 일반 임대사업자, 주택임대사업자, 무등록 중 하나는 결국 선택하셔야 합니다. 본인에 상황에 맞는 사업자를 선택하셔서 세금혜택을 받는 것이 가장 좋은 투자입니다.

 

임대사업자 종류별 세금에 대해서 표로 비교해 보겠습니다.

 

 

 

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1. 오피스텔 사업자의 형태

오피스텔은 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 두 가지 형태로 등록할 수 있습니다.

또한, 아무것도 등록하지 않을 수 있습니다. 

 

2. 임대사업자 등록 시기

오피스텔 계약 후 20일 이내, 업무용 임대사업자를 부동산 소재지 관할 세무서에서 등록하면 됩니다. 

오피스텔 취득일로부터 60일 이내, 주거용 임대사업자를 거주지 시군청 주택가에서 등록하면 됩니다.

주택임대사업자는 민원 24, 렌트홈에서 인터넷 신고가 가능합니다.

일반 임대사업자는 계약 후 20일 이내, 주택임대사업자는 취득 후 60일 이내입니다.

 

3. 임대의무기간

엄무용, 주거용 임대 기간은 10년입니다. 10년 의무 임대기간을 준수해야 여러 가지 세제 혜택을 볼 수 있습니다.

 

4. 취득세

업무용, 주거용 모두 취득세는 4.6%입니다. 오피스텔 매입자가 주택임대사업자를 신청하였다면 취득세 4.6%에서 85% 감면받을 수 있습니다. 

단, 전용 60m2 이하의 주거용 오피스텔을 갖고 있어야 합니다. 전용 60~85m 2는 50% 만 감면됩니다. 

 

 

 

5. 부가세 환급

오피스텔은 상업용 빌딩이기 때문에 건축법에 의해 부가세가 있습니다. 따라서 업무용이나 주거용 모두 분양가의 10%를 부담해야 합니다.

일반 임대사업자를 등록했다면 건물의 10% 분이 환급받을 수 있습니다. 

 

6. 종부세

업 부용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 종합부동산세가 비과세입니다. 주택임대사업자는 주택수에 포함되기 때문에 종부세 합산 과세됩니다.

아파트나 다른 주택을 포함하고 있으면 주택 사업자를 내셨을 때 2 주택이 됩니다.

 

7. 소득세

업무용은 임대보증금과 월세가 일반세율로 과세입니다.(6~42%)

일반 입대 사업자는 일반 과세로 세금이 부과되지만 주거용은 주택임대사업자는 75% 감면 혜택이 주어집니다. 단, 수도권 및 수도권 외 도시지역 85m2 이하여야 하고 기준시가가 6억 원 미만이어야 됩니다.

 

8. 양도세

일반 임대사업자의 업무용 오피스텔은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 일반세율이 적용됩니다.

일반 세율은 아래와 같습니다. 최대 기본 세율이 45%로 늘었습니다.

장기 보유 특별공제로 인해서 10년 의무 임대 후에는 70%의 세금 감면 혜택이 있습니다.

 

주택임대사업자의 경우 10년 장기보유 시 70% 세금 감면이 가능합니다. 주택임대사업자는 아파트나 오피스텔 둘 중 어떤 걸 팔아도 양도세 중과에 배제가 되는 장점이 있습니다.

 

 

 

9. 주택수

일반 임대사업자의 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 그래서 전입신고가 불가능합니다. 전입신고 또는 실거주 적발 시 1 주택에 해당하게 됩니다. 그리고 그 동안 받았던 세금 혜택을 모두 반납하여야 합니다.

주택임대사업자의 오피스텔은 세법상 1주택에 해당됩니다. 주거용 오피스텔 보유 후 다른 주택을 매입하시면 다주택 중과가 되는 점 참고하세요. 주거용 오피스텔은 주택 청약 시에는 주택수에서 제외됩니다.

아파트 청약 당첨 후 취득 전에 주거용 오피스텔은 처분하는 것이 중요할 것 같네요.

 

10. 무등록

무등록에 대해서는 많은 정보가 없어 간단히 파악한 것만 적어보려고 합니다. 자세한 점은 전문가의 상담이 필요합니다.

무등록은 일단 임대사업자를 등록하지 않았기 때문에 세금 혜택이 대부분 없습니다.

임대가 아니기 때문에 임대사업자를 등록할 필요도 없고 수입이 없기 때문에 소득신고를 하지 않아도 됩니다.

본인이 실거주하느냐, 업무용으로 사용하느냐에 따라 주택수 포함 여부가 달라집니다.

무등록으로 하시는 경우는 아마 본인이 직접 오피스로 이용하시거나 실거주하실 때 하는 방법입니다.

또는, 빠른 시일 내에 양도차익을 내기 위해서 이용해도 될 것 같습니다.

 

이렇게 오피스텔 임대사업자에는 다양한 세금 혜택들이 있습니다.

지금은 주택임대사업자의 혜택이 많아서 대부분 주택임대사업자로 등록하고 있습니다. 그러나 2021년 12월 31일부터 주택임대사업자의 혜택이 줄어들게 됩니다. 

본인에 상황에 맞는 임대사업자를 고려해 보신지 투자하셔야 세금 절세 혜택을 볼 수 있습니다.

자세한 내용은 전문과 상의 후 진행 추천드립니다.

 

 

 

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